千葉県の不動産投資「千葉市稲毛区」

千葉県の不動産投資、今回は「千葉市稲毛区」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

「千葉市稲毛区で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。

千葉市稲毛区の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「千葉市稲毛区」の住宅の稼働状況を測る目安として、「千葉市稲毛区」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「千葉市稲毛区」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：12.0％（7630戸）
平成15年：17.0％（12470戸）
平成20年：13.0％（9310戸）
平成25年：13.4％（10310戸）

また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。

平成15年：7130戸
平成20年：6800戸
平成25年：7580戸

刑法犯認知件数（刑法犯）の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。

平成15年：4,501件
平成20年：2,988件
平成25年：2,255件
平成26年：1,847件
平成27年：1,928件
平成28年：1,603件

平成16年のピークから千葉市稲毛区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

千葉市稲毛区では防犯パトロール、防犯アドバイザー派遣、防犯メール配信、防犯カメラ・防犯街灯補助などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層をターゲットにする不動産投資の場合、子育て環境に留意したいところです。

では子育てしやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。※千葉市全体の数値

平成25年：32人
平成26年：0人
平成27年：0人
平成28年：11人
平成29年：48人（33人※今までの定義）

次に千葉市稲毛区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

 

千葉市稲毛区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず千葉市稲毛区の地価は、千葉県内9位、全国194位となっています。

最高坪単価は1991年の226万円、2016年は20.8％程度の47万円となります

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後、千葉市稲毛区の地価は暫く下降しましたが、2006年（0.14％）、2007年（4.28％）、2008年（4.08％）の3年間は上昇となりました。

ここ最近の動向は、2013年（2.38％）、2014年（1.25％）、2015年（1.21％）、2016年（-1.08％）となります。

またエリア別の動向は・・・

上昇した地区

みどり台エリア（9.65％）、西千葉エリア（7.32％）、作草部エリア（2.8％）、宮野木町エリア（2.63％）、稲毛駅エリア（1.36％）、天台エリア（0.54％）、スポーツセンターエリア（0.37％）、動物公園エリア（0.02％）

下降した地区

四街道駅エリア（－0.98％）、京成稲毛エリア（－0.6％）

地域別動向では上昇した地域が多くなりました。

賃料相場

では千葉市稲毛区の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：11位
1LDK～2DK：11位
2LDK～3DK：9位
3LDK～4DK：5位

間取りが大きほど、平均賃料の順位が上位になる傾向が見られます。

千葉市稲毛区の交通・アクセス

では千葉市稲毛区の電車状況はどうなっているでしょうか？

千葉市稲毛区内には7駅あり、JR（総武本線、総武線）と京成千葉線、千葉都市モノレール２号線の利用が可能です。

JR総武本線：稲毛駅

JR総武線：稲毛駅

京成千葉線：京成稲毛駅、みどり台駅

千葉都市モノレール２号線：スポーツセンター駅、作草部駅、天台駅、穴川駅

複数路線が利用できる駅は稲毛駅となります。

 

千葉市稲毛区の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは千葉市稲毛区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：157611人、2016年：161020人、2017年：161043人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年：150847人
2000年：148662人
2005年：148680人
2010年：156773人

千葉市稲毛区の人口は増加を続けましたが、2016年から2017年は横ばいに近い推移（微増）に変化しています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの千葉市稲毛区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：162225人

2025年：162225人
2030年：159867人
2035年：151683人
2040年：146833人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：％→12.4％→11.4％→10.6％→10.3％→10.4％
生産年齢人口：％→57.7％→57.8％→57.9％→56.5％→54.0％
老齢人口：％→29.9％→30.8％→31.6％→33.1％→35.6％

千葉市稲毛区の人口は2025年当たりがピークで、以降は減少する予測です。

また年齢3区分別人口からは、少子高齢化の進行が予測されています。

次に千葉市稲毛区による将来人口を見ていきましょう。

千葉市稲毛区の将来人口推計

2020年：155,000人
2025年：153,000人
2030年：149,000人
2035年：145,000人
2040年：140,000人

1世帯あたりの人員

2010年：2.30人
2015年：2.23人
2020年：人2.15 2.07 2.00 1.93 1.87
2025年：人
2030年：人
2035年：人
2040年：人

高齢化率

2020年：27.4％
2025年：28.7％
2030年：30.2％
2035年：32.7％
2040年：36.2％

千葉市稲毛区の将来人口推計では、2020年には減少に転じる予測となっています。

また高齢化率は上昇を続ける予測となります。

 

千葉市稲毛区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に千葉市稲毛区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：2025年以降は減少に転じる。

千葉市稲毛区のデータ：数年後には減少に転じる。

どちらのデータも減少予測となっています。

10％以上の人口減少が予測されているため、投資エリアによっては稼働率の低下が懸念されます。

しかし千葉市は人口減少への対策に取り組みをはじめたため、今後の動向に期待してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では千葉市稲毛区の交通に関してはどうでしょうか？

千葉市稲毛区は総武本線の利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。

稲毛駅から東京駅まで35分程と、十分通勤や通学圏です。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

千葉市稲毛区の千葉県内でのランキングは地価は9位、平均賃料は5位（～11位）となります。

また2016年の取引では、稲毛駅周辺で130万円、93万円と高値での取引が確認できます。

千葉市稲毛区の不動産投資

以上、千葉市稲毛区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると千葉市稲毛区は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、千葉市稲毛区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※千葉市稲毛区、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。