愛知県の不動産投資「名古屋市」

愛知県の不動産投資、今回は「名古屋市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

「名古屋市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。

名古屋市の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「名古屋市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「名古屋市」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「名古屋市」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：12.6％（122900戸）
平成15年：13.7％（144620戸）
平成20年：13.2％（147320戸）
平成25年：13.2％（167730戸）

名古屋市の空き家率は横ばいで推移しています。また平成25年の愛知県の空家率は12.3％ですから、少し高い数値となっています。

下記は賃貸用住宅の空き家件数の推移ですが、年々増加していることがわかります。

平成15年：96730戸
平成20年：99320戸
平成25年：115750戸

名古屋市は（公社）愛知県宅地建物取引業協会と相互連携を発表し、宅建協会では総合的な空き家窓口である「空き家総合相談窓口」を開設しました。

刑法犯認知件数（刑法犯）の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では綾瀬市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。

平成25年：40,477件
平成26年：34,917件
平成27年：30,805件
平成28年：27,558件

名古屋市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

名古屋市ではパトロール実施、防犯ボランティア団体協定、防犯カメラの設置費用の一部を助成などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成25年：1275人
平成25年：280人
平成26年：0人
平成27年：0人
平成28年：0人
平成29年：0人

平成25年から4年連続で待機児童ゼロを続けていますが、実情はかなり厳しいと言われています。いわゆる隠れ待機児童は増加していて、実際は子供を保育所に預けられないといった不満は多く聞かれます。

次に名古屋市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

名古屋市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず名古屋市の地価は、愛知県内1位、全国31位となっています。

最高坪単価は1991年の513万円でしたが、2016年は21％程度の110万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1991年以降は地価は下降を続けましたが、2005年（1.66％）、2006年（11.87％）、2007年（17.02％）、2008年（14.77％）の4年間は上昇となりました。

しかし2009年～2013年の5年間は下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2014年（4.60％）、2015年（5.74％）、2016年（7.57％）と3年連続で上昇が続いています。

区別の動向は下記の通りとなります。

上昇した区

中村区エリア（30.01％）、中区エリア（4.31％）、瑞穂区エリア（3.86％）、西区エリア（3.72％）、天白区エリア（2.8％）、昭和区エリア（2.45％）、緑区エリア（2.39％）、名東区エリア（1.34％）、熱田区エリア（1.31％）、守山区エリア（0.94％）、北区エリア（0.85％）、中川区エリア（0.01％）

下降した区

南区エリア（－2.14％）、港区エリア（－1.64％）、東区エリア（－1.55％）、千種区エリア（－0.6％）

上昇した区が多く見られます。

名古屋市中村区の地価が30％以上の上昇と突出したものになりましが、全体的には5％以内の緩やかな動向となっています。

賃料相場

では名古屋市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：1位（東区）
1LDK～2DK：1位（中区）
2LDK～3DK：位（中区）
3LDK～4DK：位（中区）

地価の1位同様に、家賃もすべての間取りで1位となっています。

ただし区によってかなりの賃料の差が見られます。

名古屋市の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは名古屋市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：2,295,638人、2016年：2,304,794人、2017年：2,312,120人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年：2,154,793人
1995年：2,152,184人
2000年：2,171,557人
2005年：2,215,062人
2010年：2,263,894人

1世帯あたりの人員

1990年：2.72人
1995年：2.56人
2000年：2.42人
2005年：2.32人
2010年：2.22人
2016年：2.15人

名古屋市の人口は平成5年から9年にかけて減少しましたが、以降は増加を続けています。

また1世帯あたりの人員は年々緩やかに減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）と名古屋市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：2278104人

2025年：2247647人
2030年：2204182人
2035年：2150631人
2040年：2088107人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：％→11.9％→11.2％→10.5％→10.3％→10.1％
生産年齢人口：％→61.6％→61.3％→60.5％→58.6％→55.7％
老齢人口：％→26.5％→27.5％→29.0％→31.1％→34.1％

増加を続けてきた名古屋市の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少に転じます。

2020年と2040年の人口を比較すると28.4万人（7.6％）程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、現状の傾向が続きさらに少子高齢化が進行することが予測されています。

次に名古屋市による将来人口を見ていきましょう。

 

名古屋市による将来人口

参考：第２７回愛知サマーセミナー「統計で新発見！人口で見る名古屋の今と未来（pdf）」より

増加を続けてきた名古屋市の人口も、もう間もなく減少に転じる予想がなされています。

名古屋市による推計では、平成42年には2225000人まで減少する見込みです。

また年齢3区分別人口については、年少人口と生産年齢人口は減少となり、老齢人口は増加する、典型的な高齢化社会の流れとなっています。

名古屋市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に名古屋市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：今後は減少が続く。

名古屋市のデータ：今後は減少が続く。

どちらのデータも減少予測となっています。

20年で10％以上の人口減少が予測されているため、不動産投資に及ぼす影響も少なくはないでしょう。

そのため、地域選定は慎重に行う必要があるでしょう。

また名古屋市は人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

名古屋市の愛知県県内でのランキングは地価は1位、平均賃料は1位となります。

前述していますが、地価・賃料ともにエリアによる格差は大きくなっています。

また名古屋駅周辺で832万円、栄・栄町周辺では830万円と坪単価はかなり高くなっています。

名古屋市の不動産投資

以上、名古屋市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると名古屋市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、名古屋市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※名古屋市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。