千葉県の不動産投資「千葉市中央区」

千葉県の不動産投資、今回は「千葉市中央区」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。

リサーチする内容は以下の通り。

「千葉市中央区で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。

千葉市中央区の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「千葉市中央区」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「千葉市中央区」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「千葉市中央区」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：22.6％（20150戸）
平成15年：18.4％（17000戸）
平成20年：17.4％（17810戸）
平成25年：15.5％（17210戸）

千葉市中央区の空き家率は下降傾向、空き家件数は減少傾向と空き家状況は改善に向かっています。

また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。

平成15年：10330戸
平成20年：11230戸
平成25年：10750戸

刑法犯認知件数（刑法犯）の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では千葉市中央区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。

平成15年：8,717件
平成20年：6,096件
平成25年：4,442件
平成26年：4,085件
平成27年：3,793件
平成28年：3,471件

千葉市中央区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

千葉市中央区では防犯パトロール、防犯アドバイザー派遣、防犯メール配信、防犯カメラ・防犯街灯補助などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。※千葉市全体の数値

平成25年：32人
平成26年：0人
平成27年：0人
平成28年：11人
平成29年：48人（33人※今までの定義）

平成25年度に待機児童ゼロを達成後しましたが、平成29年にはかなりの待機児童が出てしまいました。

次に千葉市中央区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

千葉市中央区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず千葉市中央区の地価は、千葉県内3位、全国136位となっています。

最高坪単価は1991年の406万円でしたが、2016年は15％程度の60万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は地価が下がった年が多くなりましたが、2002年（4.82％）、2006年（1.02％）、2007年（6.97％）、2008年（8.41％）は上昇しました。

またここ3年の動向は、2014年（-0.18％）、2015年（0％）、2016年（-1.86％）と穏やかな動向となっています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇した地区

学園前エリア（16.01％）、みどり台エリア（9.65％）、西千葉エリア（7.32％）、栄町エリア（2.97％）、新千葉エリア（2.91％）、作草部エリア（2.8％）、西登戸エリア（2.37％）、千葉公園エリア（1.88％）、千葉中央エリア（0.5％）、 千葉寺エリア（0.28％）、エリア（％）、 都町エリア（0％）

下降した地区

葭川公園エリア（－9.68％）、 県庁前エリア（－6.94％）、大森台エリア（－2.95％）、千葉みなとエリア（－2.69％）、本千葉エリア（－2.34％）、千葉駅エリア（－2.23％）、浜野エリア（－0.52％）、蘇我エリア（－0.5％）、 東千葉エリア（－0.34％）

地域別動向では上昇するエリアが多く見られました。

賃料相場

では千葉市中央区の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報による賃料相場及び県内の順位は下記となります。

1R～1DK：7位
1LDK～2DK：6位
2LDK～3DK：5位
3LDK～4DK：4位

間取りによる格差はあまり見られませんが、広い間取りになるほど順位が高い傾向が見られます。

千葉市中央区の交通・アクセス

では千葉市中央区の電車状況はどうなっているでしょうか？

千葉市中央区内には18の駅あり、JR（総武本線、総武線、外房線、内房線、京葉線、成田線）と私鉄（京成千葉線・千原線、千葉都市モノレール１号線・２号）の利用が可能です。

JR総武本線：千葉駅、東千葉駅

JR総武線：千葉駅、西千葉駅

JR外房線：千葉駅、蘇我駅、本千葉駅

JR内房線：蘇我駅、浜野駅

JR京葉線：蘇我駅、千葉みなと駅

JR成田線：千葉駅、東千葉駅

京成千葉線：千葉中央駅、新千葉駅、西登戸駅、京成千葉駅

京成千原線：千葉中央駅、千葉寺駅、大森台駅

千葉都市モノレール１号線：千葉駅、市役所前駅、県庁前駅、葭川公園駅、栄町駅、千葉みなと駅

千葉都市モノレール２号線：千葉駅、千葉公園駅

複数路線が利用できる駅は千葉駅、蘇我駅となります。

 

千葉市中央区の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは千葉市中央区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：203327人、2016年：205313人、2017年：206722人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年：167456人
2000年：169675人
2005年：181062人
2010年：197142人

千葉市中央区の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの千葉市中央区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計

2020年：210326人
2025年：210706人
2030年：209834人
2035年：207963人
2040年：205312人

年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.1％→10.7％→10.3％→10.1％→10.0％
生産年齢人口：62.2％→62.3％→62.0％→60.5％→57.9％
老齢人口：％→26.8％→27.0％→27.7％→29.4％→32.1

千葉市中央区の人口は2025年あたりにピークを迎え、以降は緩やかに減少していく予測です。

また年齢3区分別人口からは、少子高齢化の進行が読み取れます。

次に千葉市中央区による将来人口を見ていきましょう。

千葉市中央区の将来人口推計

2020年：214,000人
2025年：222,000人
2030年：227,000人
2035年：233,000人
2040年：238,000人

1世帯あたりの人員

2010年：2.13人
2015年：2.06人
2020年：1.99人
2025年：1.92人
2030年：1.86人
2035年：1.80人
2040年：1.74人

高齢化率

2020年：24.3％
2025年：24.4％
2030年：25.3％
2035年：27.％
2040年：30.0 ％

千葉市中央区による将来人口推計では、2040年でも増加が続く予測となっています。

また世帯人数は減少、高齢化率は上昇の予測となっています。

 

千葉市中央区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に千葉市中央区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：今後は2030年以降は、減少。

千葉市中央区のデータ：増加が続く。

両者の予測は異なりますが、不動産投資を考慮した場合、不動産の運用に与えるマイナス影響は少ないと言えるかもしれません。

仮に千葉市の将来推計を優先するのであれば、中央区の人口は暫くは増加が続くため、投資エリアとしては優れた地域と言えるでしょう。

また千葉市は人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向にも注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では千葉市中央区の交通に関してはどうでしょうか？

千葉市中央区は京葉線の利用で都内へのアクセスは悪くありません。

千葉駅から東京駅まで40分程と十分通勤や通学圏と言えます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

千葉市中央区の千葉県内でのランキングは地価は3位、平均賃料は4位（～7位）となります。

平均賃料よりも地価の順位が高い結果となっています。

また2016年の取引では、千葉駅周辺で519万円、462万円など高値での取引が多数確認できます。

千葉市中央区の不動産投資

以上、千葉市中央区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると千葉市中央区は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、千葉市中央区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※千葉市中央区、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。