千葉県の不動産投資「千葉市」

千葉県内の不動産投資、今回は「千葉市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

「千葉市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。

千葉市の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「千葉市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「千葉市」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「千葉市」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年：13.7％（50470戸）
平成15年：14.4％（58730戸）
平成20年：12.6％（54250戸）
平成25年：11.5％（52670戸）

千葉市の空き家率は平成15年以降、下降傾向にあり、空き件数も減少傾向にあります。

また同様に賃貸用住宅の空き家件数も減少傾向にあります。

平成15年：35820戸
平成20年：33730戸
平成25年：33690戸

千葉市の空き家対策は維持管理や相談対応が確認できますが、さらに千葉市住宅供給公社による「すまいのコンシェルジュ」が確認できます。

この「すまいのコンシェルジュ」では空き家活用相談員の現地派遣して、空き家の管理から利活用まで幅広く相談に乗って頂けるようです。

刑法犯認知件数（刑法犯）の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では綾瀬市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。

過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。

平成12年：31,421件
平成17年：23,959件
平成20年：18,543件
平成22年：16,788件
平成25年：14,255件
平成26年：12,321件

平成12年のピークから千葉市の刑法犯認知件は年々減少を続けているため、今後も治安の改善に期待できるでしょう。

また平成26年度の市民1万人まちづくりアンケートによると、

「市内の治安は良い」に関する調査では、

肯定的な意見：52.5％

否定的な意見：15.5％

と肯定的な意見が多くなっています。

「市内の住環境は良好だと感じる」に関する調査では、

肯定的な意見：54.8％

否定的な意見：15.1％

と肯定的な意見が多くなっています。

「定住意向」に関する調査でも、

肯定的な意見：87.0％

否定的な意見：17.7％

と定住意識が非常に高いことが伺えます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。※平成29年からは新定義となります。

平成25年：32人
平成26年：0人
平成27年：0人
平成28年：11人
平成29年：48人（33人※今までの定義）

平成26年に待機児童ゼロを達成後、増加傾向が伺えます。

また平成26年度の市民1万人まちづくりアンケートによると、

「子育ての不安や悩みを解消するための相談体制などが充実」に関する調査では、

肯定的な意見：23.6％

否定的な意見：13.2％

となっています。

「仕事と家庭生活を両立する支援体制が充実」に関する調査では、

肯定的な意見：17.2％

否定的な意見：25.2％

と課題が残る結果が出ています。

次に千葉市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

千葉市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず千葉市の地価は、千葉県内7位、全国105位となっています。

最高坪単価は1991年の249万円でしたが、2016年は18％程度の45万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1992以降、千葉市の地価は下降を続けましたが、2006年（0.15％）、2007年（5.41％）、2008年（5.70％）の3年間は上昇となりました。

しかし2009年から2012年は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年（3.19％）、2014年（0.73％）、2015年（0.25％）、2016年（-1.41％）と緩やかな動向が続いています。

次に区別の動向は下記の通りです。

上昇した区

緑区エリア（1.84％）

下降した区

美浜区エリア（－2.64％）、花見川区エリア（－2.33％）、中央区エリア（－1.86％）、稲毛区エリア（－1.08％）、若葉区エリア（－0.28％）

上昇が見られたのは緑区のみとなりました。

賃料相場

では千葉市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R～1DK：1位（美浜区）
1LDK～2DK：1位（美浜区）
2LDK～3DK：3位（美浜区）
3LDK～4DK：2位（美浜区）

美浜区は上位にランクしていていますが、若葉区とのは格差はかなり大きくなっています。

千葉市の交通・アクセス

では千葉市の電車状況はどうなっているでしょうか？

□稲毛区

ＪＲ総武本線・総武線、京成千葉線、千葉都市モノレール２号線

□中央区

ＪＲ総武本線・総武線・外房線・内房線・京葉線・成田線、京成千葉線、京成千原線、千葉都市モノレール1・2線

□花見川区

ＪＲ総武線、京成千葉線

□緑区

ＪＲ外房線、京成千原線

□美浜区

ＪＲ京葉線

□若葉区

ＪＲ総武本線・成田線、千葉都市モノレール２号線

 

千葉市の人口推移

 

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは千葉市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年：966639人、2016年：972126人、2017年：973309人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1992年：836594人
1995年：854509人
2000年：881337人
2005年：919094人
2010年：956669人

1世帯あたりの人員

1990年：2.92人
1995年：2.71人
2000年：2.55人
2005年：2.47人
2010年：2.33人

2017年現在、千葉市の人口は増加を続けていますが、1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

平成27年の国勢調査結果では、人口増加は維持してますが、過去最低の伸び率（1.1％）にとどまりました。

また花見川区、若葉区、美浜区では人口が減少となりました。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの将来人口推計と年齢3区分別人口（割合）となります。

社人研による将来人口推計

□将来人口推計※2020年～40年の5年毎

2020年：979977人

2025年：966503人
2030年：944742人
2035年：917175人
2040年：886472人

□年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎

年少人口：11.5％→10.7％→9.9％→9.7％→9.7％

生産年齢人口：59.2％→58.9％→58.1％→56.0％→52.8％

老齢人口：29.3％→30.4％→31.9％→34.4％→37.5％

増加を続けてきた千葉市の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少に転じます。

2020年と2040年の人口を比較すると28.4万人（7.6％）程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、現状の傾向が続きさらに少子高齢化が進行することが予測されています。

千葉市による将来人口

次に千葉市による将来人口を見ていきましょう。

□将来人口

2020年：974千人
2025年：962千人
2030年：938千人
2035年：907千人
2040年：872千人
2050年：797千人
2060年：705千人

□年齢3区分別人口※2020～2040年までの5年毎

年少人口：11.5％→10.3％→9.1％→8.4％→8.2％

生産年齢人口：58.2％→57.3％→55.1％→51.1％→45.8％

老齢人口：％→27.6％→28.5％→29.6％→31.2％→33.2％

千葉市、社人研ともに、人口は減少し続ける予測となっています。

千葉市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に千葉市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ：今後は減少が続く。

千葉市のデータ：今後は減少が続く。

どちらのデータも減少予測となっています。

2020年から2040年までに、10％以上の人口減少が予測されているため、投資エリアの選定は慎重に行う必要はあるでしょう。

またすでに人口が減少に転じている地区もあるため、注意が必要です。

また千葉市では「千葉市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン・総合戦略」を策定し、人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では千葉市の交通に関してはどうでしょうか？

例えば、千葉駅から東京駅までは40分程度ですので、十分通勤や通学圏と言えます。

千葉市は広いため、エリアによっては都内へのアクセス状況はかなり変わってきます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

千葉市の千葉県内でのランキングは地価は7位、平均賃料は1位（～3位）となります。

しかし地価・賃料ともに区による格差は大きくなっています。

また2016年の取引では、栄町周辺で238万円、千葉駅周辺で117万円と高値での取引が確認できます。

千葉市の不動産投資

以上、千葉市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると千葉市は・・・

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、千葉市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？

※千葉市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。